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Importantes novedades en la nueva Ley de Vivienda vasca

El 26 de septiembre entró en vigor la nueva Ley de Vivienda 3/2015, de 18 de junio, con importantes novedades hasta el momento no contempladas. La Ley otorga más competencias a ayuntamientos y Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación.

Mamen Garzo (Consultora Senior)

La Ley reconoce el derecho subjetivo a la vivienda

La principal novedad que incluye la nueva Ley es el reconocimiento del derecho subjetivo a la vivienda, atribuyendo a los titulares de este derecho el recurso de la vía jurisdiccional para hacer efectivo el mismo. Así, a partir del 1 de enero de 2016, las personas titulares del derecho podrán reclamar su cumplimiento ante los tribunales, y las administraciones públicas deberán satisfacer esta necesidad, bien con una vivienda, o con una prestación económica:

“El Gobierno Vasco, a través de sus órganos competentes, así como las entidades locales y demás instituciones públicas con competencias en materia de vivienda, velarán por la satisfacción del derecho subjetivo de acceso a la ocupación legal de una vivienda digna y adecuada”. Artículo 7.2.

Intervenciones en caso de incumplimiento de la función social de la vivienda

La Ley incorpora al alcance de la función social de la vivienda algunos aspectos que no estaban anteriormente considerados, como el deber de los propietarios de viviendas de conservación, mantenimiento y rehabilitación de cara a mantener las viviendas en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro. Corresponde a los ayuntamientos fiscalizar el cumplimiento de estas medidas.

En caso de incumplimiento de este deber se contempla la posibilidad de expropiación forzosa de la vivienda, y las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación podrían ser beneficiarias de esta expropiación. La Ley otorga más competencias a ayuntamientos y Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación, simplificando además los trámites de modo que se agiliza la gestión de la rehabilitación.

Por su parte, la Ley crea el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi. No hay que perder de vista que aquellos edificios que cuenten con 50 o más años el 27 de junio de 2017 tendrán obligación de realizar una ITE (Inspección Técnica del Edificio), y los ayuntamientos serán los responsables de controlar y garantizar el cumplimiento tanto de la elaboración de las ITEs, como de las actuaciones de subsanación derivadas del dictamen de la ITE.

En este sentido, hay que tener presente que el parque de viviendas de Euskadi es uno de los más antiguos de Europa. Para tomar conciencia de la envergadura de la problemática que se avecina téngase en cuenta que en 2018 unos 90.000 edificios del País Vasco deberán realizar la ITE y abordar las correspondientes actuaciones de subsanación. Por poner algunos ejemplos, en Donostia-San Sebastián 4.531 edificios deberán realizar la ITE antes del 27 de junio de 2018, 1.348 en Errenteria, 912 en Eibar, y 551 en Arrasate. En cuanto a Bizkaia, destaca Barakaldo con 2.926 edificios, frente a los 2.253 de Bilbao, 1.380 en Basauri y 1.354 en Portugalete.

El 80% de los recursos en materia de vivienda (exceptuando la rehabilitación) deberán destinarse a políticas de alquiler

Esta nueva medida que incorpora la Ley supone un importante cambio en la forma de hacer política de vivienda en el País Vasco, siendo necesario incrementar la política de gasto en alquiler en los próximos años para cumplir los requerimientos de la Ley, puesto que en el plazo de cinco años el 100% de los recursos deberá destinarse al alquiler. Como dato, se puede aportar que en el ejercicio 2014 cerca del 63% del gasto del programa vivienda del Gobierno Vasco fue destinado a políticas de alquiler.

La importancia del Plan Local de Vivienda

La Ley contempla los Planes Locales de Vivienda como instrumentos de planificación y programación en materia de vivienda a nivel local que, en coherencia con el Plan Director de Vivienda y, coordinándose con el planeamiento urbanístico, pueden ser una potente herramienta que ayuden a planificar las políticas y actuaciones de vivienda en el municipio.

En IKEI contamos con una dilatada experiencia en materia de vivienda, habiendo colaborado con el Gobierno Vasco en la elaboración de varios de sus Planes Directores de Vivienda, así como realizando diversos estudios de necesidades de vivienda, oferta inmobiliaria, encuestas de satisfacción, análisis comparados de políticas, y evaluando sus políticas públicas de vivienda.

Desde IKEI consideramos que los Planes Locales de Vivienda pueden ser una herramienta de planificación, programación y gestión muy útil para los ayuntamientos de cara a afrontar los nuevos cambios que se avecinan tanto por la aplicación de la nueva Ley como por las propias características del parque de viviendas de Euskadi. Las nuevas políticas de vivienda y rehabilitación requieren desarrollar nuevas estrategias para abordar los problemas, y es necesario trabajar con los agentes y con las comunidades de propietarios, realizando una labor de sensibilización e información, tarea básica si se quiere alcanzar el éxito en las operaciones de rehabilitación, renovación y regeneración urbanas a desarrollar en el municipio. La gestión es una de las principales barreras que se vislumbra, por lo que es necesario utilizar formas de trabajo participativas, colaborativas, y buscando en todo momento la implicación de los vecinos.